Les claus de la nova Llei d'Habitatge

L’acord assolit pels partits del govern espanyol de coalició i els independentistes d’Esquerra Republicana (ERC) i EH Bildu per desbloquejar la Llei d’Habitatge consolidarà el límit al preu del lloguer a tot el territori espanyol, independentment de què sigui o no àrea tensada, permetrà rebaixar de deu a cinc immobles el concepte de grans tenidors i estendrà a les persones físiques les restriccions per a llogaters previstes en aquestes zones tensades.

Segons consta en l’acord, presentat el Congrés pels portaveus d’EH Bildu i ERC, Oskar Matute i Pilar Vallugera, respectivament, es mantindrà el límit del 2% per a aquest any en la pujada del lloguer, un límit que s’incrementarà al 3% el 2024 per a, abans del 31 de desembre del proper any, crear un nou índex de referència aplicable a tot el territori. En concret, s’eliminarà l’IPC com a índex de referència per a l’actualització anual de la renda dels contractes a tot el territori espanyol, en considerar aquests grups que la inflació "ha demostrat ser un índex que pot generar en pocs mesos fluctuacions enormes".

El nou indicador, de l’elaboració del qual s’encarregarà l’Institut Nacional d’Estadística (INE), pretén ser més estable i inferior a l’evolució de l’IPC i serà aplicable també en aquells contractes firmats anteriorment a la llei que van estar subjectes a l’IPC. Per compensar en part aquestes limitacions, també s’inclouran en la llei incentius fiscals a petits propietaris, una cosa que per a la portaveu d’ERC "no ha estat un plat de bon gust".

PROHIBIDA LA VENDA DEL PARC PÚBLIC A FONS D’INVERSIÓ

Des del govern espanyol han incidit en aquests beneficis fiscals. Per exemple, es crea un sistema potestatiu per a les entitats locals, a través de l’IBI, per afavorir la mobilització d’habitatges buits. Així mateix, es protegiran els parcs públics d’habitatge i es prohibiran la venda a fons d’inversió. D’altra banda, els percentatges de reserva de terra per a habitatge protegit augmentar del 30% al 40% al terra urbanitzable i del 10% al 20% en sòl urbà no consolidat. Addicionalment, s’estableixen mecanisme per garantir la transparència en l’àmbit immobiliari, tant en la compra com en el lloguer.

Matute i Vallugera han explicat que la norma estableix noves causes per a l’aplicació de mesures de control a les zones tensades. Així, aquestes zones seran declarades quan la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l’IPC en els cinc anys anteriors a la declaració de l’àrea tensada.

N’hi ha prou que es compleixin una de les dos condicions perquè l’àrea adquireixi aquesta qualificació. En aquestes zones, si els propietaris volen prorrogar un contracte a un inquilí, aquest nou lloguer mantindrà de manera obligatòria les mateixes condicions que el contracte anterior durant un període màxim de tres anys. No obstant, la declaració com a zona tensada sempre correspondrà a la comunitat autònoma, han aclarit els portaveus. Així, seran regulats i topats tots els lloguers en àrees tensades "en tots els casos". Això serà efectiu tant per a grans com a petits propietaris, així com per a contractes d’immobles que siguin al mercat de lloguer com per a nous contractes. Els límits s’establiran, depenent de la modalitat de contracte i propietat, mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor per als petits propietaris i mitjançant l’aplicació de l’índex de contenció de preus per als grans tenidors.

ES BLINDEN LES COMPETÈNCIES DE LES CCAA

A més, la llei respectarà les competències autonòmiques i locals, suprimint-se set articles relatius a polítiques de consum. Segons han explicat ERC i Bildu, en aquesta matèria l’Estat no té competència, i per això s’ha dut a terme aquesta modificació per a així superar la "vulneració competencial" en matèria d’habitatge de les comunitats autònomes. Segons el parer dels grups independentistes, amb aquest canvi la norma "passa de contenir nombroses invasions competencials a una llei habilitant que ofereix seguretat jurídica i la capacitat d’adaptar noves polítiques més avançades". D’altra banda, es prohibiran els desnonaments sense data i hora predeterminada. També s’inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de dos anys, i s’estipula l’accés obligatori als procediments de solució extrajudicials per a les persones vulnerables.

A més, les comunitats autònomes podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportuns, forçant a els grans tenidors que realitzin desnonaments a sotmetre’s als mateixos. També es reconeixerà la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge a oferir alternatives per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política que tingui per objectiu oferir alternativa habitacional a aquestes persones i famílies.

ELS HONORARIS, A CÀRREC DEL PROPIETARI

Un altre aspecte clau de l’acord és que les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d’un immoble aniran sempre a càrrec del propietari. Per a Bildu i ERC això suposa acabar amb despeses i honoraris "abusius" que impedeixen a moltes persones i especialment als i les joves, accedir a un habitatge pel desemborsament inicial que suposa. En concret, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses, que obligarien els inquilins a abonar despeses de comunitat, taxes d’escombraries o qualsevol altra despesa no atribuïble a l’inquilí que no hi fossin acordades prèviament. En aquest sentit, per aplicar un increment en el preu del lloguer per l’elaboració d’una reforma a l’habitatge, l’esmentada reforma haurà de superar el 10% del valor de compravenda de la casa. Segons ha explicat Matute, amb aquesta mesura han volgut solucionar aquesta forma de pujada de lloguers, una "picardia", ha dit, aplicada en l’entorn europeu.

Aquests acords es plasmaran en esmenes per incorporar-los al projecte de llei que va enviar el govern de coalició abans de la seua remissió al Senat, previsiblement a fi de mes o ja al maig. Els portaveus d’ERC i Bildu han apuntat que tant el Ministeri de Transports com el de Drets Socials "tenen voluntat" que tiri endavant i no quedi encallada abans de finalitzar la legislatura.

DESNONAMENTS

En matèria de desnonaments, es prohibiran aquells sense data i hora predeterminada, una "demanda històrica dels moviments per l’habitatge per acabar amb la incertesa i indefensió dels inquilins", segons ERC i EH Bildu. També s’inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de dos anys, i s’estipula l’accés obligatori als procediments de solució extrajudicial per a les persones vulnerables. A més, les comunitats autònomes podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportuns, forçant els grans tenidors que realitzin desnonaments a sotmetre’s als mateixos. Per primera vegada es reconeixerà la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge a oferir alternatives habitacionals per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política similar.