Les comunitats de propietaris han de pagar per danys en terrasses d’ús privat en alguns casos
Una sentència del Suprem ordena a una comunitat reemborsar la reparació de la coberta de l’edifici que va suportar un sol veí
La façana del Tribunal Suprem.
El Tribunal Suprem (TS) ha donat la raó a un veí de Getxo (Biscaia) en fixar que les comunitats de propietaris han de pagar pels danys en terrasses d’ús privat quan aquests siguin causats per problemes estructurals de l’edifici. En aquest cas, els magistrats han condemnat una comunitat de propietaris a pagar els 11.209 euros que li va costar a un veí reparar la tela asfàltica de la coberta de l’edifici per uns danys que van ser ocasionats per filtracions; això en entendre que el sostre és un element comú de la propietat.
El tribunal ha arribat a aquesta conclusió després d’haver estudiat a qui correspon abonar les reparacions quan es tracta de terrasses d’ús privatiu d’un veí que són alhora element comú pel seu caràcter estructural de coberta. En la sentència, explica que la resposta varia segons cada cas, depenent de quina sigui la raó de l’avaria. Indica que si del que es tracta és de fer reparacions pròpies del manteniment de la terrassa, serà qüestió del propietari; però si el defecte és estructural, si afecta la pròpia configuració de la terrassa com a element de la construcció, ha de ser reparat a costa dels fons comuns.
A 16 folis, la Sala Civil precisa que les terrasses són elements comuns per destinació, que permet atribuir l’ús privatiu de les mateixes a un dels propietaris, però apunta que "el que no és possible" és "atribuir la propietat exclusiva en favor d’algun propietari de les cobertes dels edificis, que no poden perdre la seua naturalesa d’element comú a causa de la funció que compleixen en l’àmbit de la propietat horitzontal, i això malgrat que la terrassa situada en l’última planta de l’edifici es configuri com a privativa".
En la resolució, de la qual ha estat ponent el magistrat Pedro José Vela, el Suprem recalca que el fet que els danys que es van causar es deguin al mal estat de la tela asfàltica –que assegura la impermeabilització de l’edifici i que es trobi sota el terra de la terrassa que serveix de coberta– determina la seua naturalesa comuna a l’ésser u dels elements essencials de la comunitat de propietaris. Així les coses, conclou que la seua reparació constitueix una obligació pròpia de la comunitat.
El cas de l’estudi
En l’assumpte concret examinat, el propietari d’un habitatge –que inclou una terrassa annexa que coincideix amb la quarta part de la coberta de l’immoble– va sol·licitar a la comunitat que arreglés la seua terrassa per trobar-se deteriorada per l’esgotament dels materials de construcció, la qual cosa produïa continus danys a l’habitatge per filtracions d’aigua. La junta de propietaris va acordar no atendre la petició del comuner perquè va considerar que, segons els estatuts de la comunitat, eren de compte dels propietaris dels habitatges que tenen annexa una terrassa totes les despeses de conservació i reparació, el que incloïa impedir les filtracions d’aigua cap als locals o pisos inferiors.
El propietari afectat va fer l’arranjament i el va pagar, i posteriorment va recórrer als tribunals. La sentència de primera instància va desestimar la demanda en considerar que, malgrat que havia quedat acreditat que l’aigua es filtrava per una concreta zona que era element comú –a causa de la seua deficient impermeabilització i conservació– i que l’import reclamat corresponia sol a la reparació d’aquesta concreta zona, les normes estatutàries atribuïen la despesa al propietari usuari de la terrassa i no a la comunitat. Disconforme amb l’esmentada resolució, l’home va portar el seu cas davant de l’Audiència de Biscaia, que tampoc no li va donar la raó, per la qual cosa finalment ha arribat fins el Tribunal Suprem, que ha estimat el seu recurs i ha condemnat la comunitat de propietaris.
Els magistrats assenyalen que a les terrasses que al seu torn serveixen de coberta, "si la filtració que causa les humitats es deu al mal estat de l’estructura o forjat, o de la impermeabilització que exclou un mal ús o la falta de manteniment del propietari que està atribuït l’ús, correspon a la comunitat assumir el cost de la reparació i la indemnització dels danys i perjudicis que hagués originat el vici o deteriorament". Per contra, el Suprem fixa que en els casos en els quals les humitats provenen del solat o paviment, ja sigui per l’ús autoritzat o per la falta de diligència del propietari en la seua cura i manteniment, serà el propietari qui estigui obligat a l’execució de la reparació.
