El penúltim pla de l'estació

El 26 d’abril del 2002, la Paeria va aprovar el pla especial de l’estació, que afectava 13,5 hectàrees a l’entorn de la terminal de Renfe. Entre altres actuacions, preveia el cobriment de les vies i la prolongació del pont de Príncep de Viana. Les dos es van executar uns anys després, a càrrec d’Adif i de l’Empresa Municipal d’Urbanisme. Però el pla era més ambiciós. Incloïa oficines, estació d’autobusos, centre comercial al costat de la terminal de l’AVE, edifici d’accés a l’estació a Roger de Llúria o una torre de 20 plantes. Disset anys després, res d’això no s’ha dut a terme. De fet, el pla tampoc no és el mateix. A començaments del 2008, la Paeria en va aprovar un altre. Augmentava el sostre edificable, els pisos passaven de 472 a 679, preveia dos hotels i un altre centre comercial al costat de Roger de Llúria. Tanmateix, acabava d’esclatar la bombolla immobiliària i la crisi era una realitat, per la qual cosa el desenvolupament va quedar al tinter.

A partir d’aquell moment, el pla va quedar en stand by, a l’espera que passés la crisi. Ara les expectatives de negoci continuen estant molt lluny de les del boom immobiliari. Un estudi econòmic encarregat per la Paeria l’any 2017 concloïa que la majoria de les unitats d’actuació del pla eren inviables al tenir una rendibilitat negativa per les càrregues urbanístiques que havien de suportar, que incloïen els més de 40 milions que va costar cobrir les vies i el pont de Príncep de Viana. El llavors responsable d’Urbanisme, Fèlix Larrosa, va optar per modificar el pla. La nova versió (vegeu la imatge virtual superior) duplicava la superfície comercial, fins a uns 60.000 metres, i reduïa el nombre de pisos. A més, només imputava com a càrrega urbanística el 54,81% del cost del pont i el 82,37 per cent del cobriment, canvi que es reflectia també en el nou POUM. El pla anava acompanyat d’un estudi econòmic, datat del maig d’aquest any, que concloïa que el valor residual de sòl brut (diferència entre els ingressos i costos previstos) era de 220 euros per metre quadrat si s’optava pel màxim de pisos previstos (507) i de 252 euros si només es feien 430 habitatges. D’aquesta forma, l’anterior govern va considerar que la viabilitat estava garantida i va elaborar també una proposta de gestió urbanística del pla per remetre tota la documentació a Adif, principal propietari dels terrenys. Amb les eleccions a la cantonada, el nou pla ni tan sols va arribar a ser tramitat per a l’aprovació.

El primer pla va ser aprovat el 2002, va ser adjudicat el 2008 i el 2019 hi va haver un altre canvi no tramitat

Ara, el nou govern ha deixat clar que desenvolupar el pla de l’estació és la seua gran prioritat tant perquè aquesta sigui la zona de la ciutat que aculli un centre comercial, com per connectar Pardinyes amb el centre. Per a això vol reduir encara més les càrregues urbanístiques. Destaca que els 220 o 257 euros per metre quadrat de valor residual del sòl estan per sota del valor cadastral, la qual cosa fa que continuï sent econòmicament inviable. Així doncs, el pla tornarà a ser modificat. La incògnita és si en aquest mandat, quan es compliran vint anys de l’aprovació inicial, pisos, zona comercial i oficines començaran a ser una realitat.