Una altra clàusula abusiva: comissió d’obertura

La clàusula de comissió d’obertura establerta en els contractes de préstecs hipotecaris acostuma a estar predeterminada pel banc. En aquest tipus de productes, el prestador fixa un percentatge sobre el capital, que sol rondar entre el 0,5% i l’1,5% de l’import del préstec. Aquesta quantitat es dedueix directament de la quantitat de diners que s’entrega al prestatari, una vegada firmada l’escriptura de préstec.

L’Ordre EHA/2899/2011, de 28 d’octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris, estableix a l’article 3.1 que només podran percebre’s comissions o repercutir-se despeses per serveis sol·licitats en ferm o acceptats expressament per un client, i sempre que responguin a serveis efectivament prestats o despeses que hi hagi hagut. En el mateix sentit, l’Ordre de 12 de desembre del 1989 incidia en la necessitat que havia d’existir una correlació entre la despesa i el servei prestat al client pel banc.

Les entitats financeres imposen als consumidors dels préstecs aquesta comissió d’obertura, que constitueix una clàusula que està preredactada als contractes, de manera que el client bancari no té la capacitat per negociar-la. Això fa que aquesta clàusula constitueixi una condició general de la contractació. La Llei de consumidors i usuaris entén que són clàusules abusives totes aquelles que no hagin estat negociades individualment, així com les pràctiques no consentides expressament que, contra les exigències de la bona fe, causin un perjudici al consumidor o usuari, un desequilibri important entre els drets i les obligacions de les parts. També considerarà abusives les estipulacions que vinculin el contracte a la voluntat de l’empresari (banc) o que determinin la falta de reciprocitat en el contracte. Entre les causes que poden generar aquesta falta de reciprocitat entre les parts, pot trobar-se el supòsit de la imposició d’una comissió d’obertura que no suposa una contraprestació a un servei prestat realment a favor del client bancari.

Nombrosos jutjats han declarat nul·la la clàusula de comissió d’obertura en el contracte de préstec hipotecari, per abusiva i desproporcionada, així com per la falta de reciprocitat, ja que es fixa automàticament, sense que se’n justifiqui la causa de la meritació, ni el servei efectivament prestat que ha de contraprestar.

A la pràctica, aquesta comissió d’obertura, al costat de la comissió per estudi, ha de pagar les despeses per gestions pròpies que ha d’efectuar el banc per realitzar l’operació. Així, per exemple, les valoracions de risc (estudi) i les gestions que comporta, per la qual cosa resulta evident que tot plegat hauria de ser sufragat pel mateix banc, al ser operacions que es troben dins de l’àmbit de la seua activitat. És evident que l’entitat disposa de personal laboral propi la comesa del qual és el desenvolupament de les esmentades funcions, per la qual cosa no li suposa cap cost addicional, ni de bon tros presta cap mena de servei que hagi de ser contraprestat per part del consumidor. S’ha de pensar, a més, que amb l’esmentada operació de préstec, i mitjançant el pagament d’interessos, el banc obtindrà un benefici considerable, que és la finalitat per a la qual concedeix el préstec i que, en qualsevol cas, cobreix de forma més que suficient les gestions i valoracions prèvies que ha de desenvolupar per a la seua concessió i obertura.

Vist el panorama actual, i en el supòsit que es trobi en l’esmentada situació, li aconsellem que posi el seu cas en mans d’un advocat que pugui assessorar-lo i, en el seu cas, defensar els seus drets.