Una mica d'ordre

Aquests últims dies hi ha molta informació, diversa i dispersa, de l’alça dels preus del lloguer de l’habitatge, de certa normalització del sector immobiliari, de la gran operativitat dels Fons d’Inversió, del creixement de les SOCIMI (Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió en el Mercat Immobiliari) i, en definitiva, de la possible aparició d’una nova bombolla encara que en aquest cas centrada en el lloguer i no en la compravenda, amb el rere fons de la massificació turística i de l’actuació de la internacional Airbnb, empresa tecnològica (marketplace) dedicada al lloguer temporal d’habitatges per a turistes.

Recordem el que hem dit en altres ocasions, el mercat immobiliari postcrisi res té a veure amb el precrisi. El sanejament bancari ha suposat la creació d’empreses publicoprivades (SAREB, banc dolent, i FROB) que són les que ara actuen com a grans oferents d’habitatges, una nova demanda centrada en fons d’inversió estrangera que, de moment, se centren en la compra de segona mà i uns tipus d’interès no baixos, sinó fins i tot negatius en el cas de l’euríbor.

Aquesta nova configuració del mercat immobiliari no ha servit per resoldre la necessitat d’habitatge de protecció oficial (a Barcelona, l’alça percentual més important del lloguer ha estat a Nou Barris) que s’intenta combatre amb iniciatives de la ciutadania associada en formes de cooperatives o de compartir habitatges.

Des d’una perspectiva de mercat concurrent quasi podríem dir que aquesta alça de preus ve motivada per una inadaptació de l’oferta a les necessitats més urgents de la demanda i, sí, en part és així però aquesta no és l’única causa.

Quines són, doncs, les causes que generen aquesta inflació del lloguer al marge, com hem assenyalat, d’aquesta inadaptació de l’oferta?

Les més significatives són:

1) Les dificultats financeres, la congelació dels salaris, els processos de desnonament i la derogació dels beneficis fiscals han generat una baixa de la demanda d’habitatges per part de les famílies de rendes moderades i, per tant, la pujada dels preus del lloguer.

2) L’entrada dels fons d’inversió s’ha concentrat en la compra d’habitatge usat (a Barcelona el 80% de les transaccions són d’habitatges usats) i també en poder de la SAREB. En moltes ocasions aquesta compra ha anat acompanyada de rehabilitació i els nous propietaris lloguen els habitatges rehabilitats.

3) Encara que l’activitat constructora ha aixecat una mica el cap, l’estoc d’habitatge nou i els actius improductius en poder dels bancs frenen la construcció de nous habitatges. Indirectament això incideix en un augment del lloguer.

4) L’entrada en el mercat de les SOCIMI, obligades a tenir un percentatge molt important dels seus actius en règim de lloguer, ha suposat un creixement dels seus preus.

5) A Barcelona, la massificació turística i l’existència del lloguer digital a través de l’empresa californiana Airbnb ha alterat els preus del mercat.

6) El rol financer que cada cop més desenvolupen les ciutats a través de la conversió de les hipoteques en títols mobiliaris de renda fixa, de molt risc en alguns cops, que s’arriben a cotitzar en mercats de derivats i que el titular hipotecat es pot trobar que no sap on està la hipoteca que religiosament paga cada mes, ha desincentivat el crèdit hipotecari i ha augmentat la demanda del règim de lloguer.

7) Aquesta possibilitat de convertir els actius reals en financers fa que el comportament del mercat de l’habitatge s’assembli més al d’un mercat financer on la volatilitat i la preferència o no de liquiditat per part dels inversors mouen els preus.

En definitiva l’habitatge ja no depèn només de la demanda d’inversió real, sinó també financera. I enmig de tot aquest batibull, el problema de l’habitatge segueix al capdavant de tot i l’absència d’habitatges de protecció oficial només es pot solucionar amb el compromís i voluntat política de les administracions, no hi ha altre camí.