Novetats de la nova Llei Hipotecària

L’Avantprojecte de Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari comporta una reforma de la legislació hipotecària. La finalitat és oferir més protecció als consumidors, així com “preservar la cultura del pagament”. Amb aquesta norma, pretén donar-se compliment a la Directiva europea 2014/17/UE. La Comissió Europea va denunciar Espanya, al costat de Croàcia, Xipre i Portugal, davant del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) per no haver incorporat completament la normativa comunitària abans del 21 de març de 2016. S’espera que en poc temps el Consell d’Estat aprovi l’esmentat avantprojecte.

Les novetats més destacades que inclou aquesta nova regulació generaran importants modificacions tant en la tramitació dels crèdits com durant la vigència d’aquests. Destaquem les que segueixen.

El banc haurà d’oferir tota la documentació al client set dies abans que vagi a firmar la hipoteca. Amb aquesta documentació, el client haurà d’efectuar una primera visita gratuïta al notari perquè pugui resoldre-li els dubtes. Només en la segona visita al notari podrà formalitzar-se el contracte d’hipoteca. És responsabilitat expressa del notari certificar que el client és conscient del que firma i n’ha de donar constància. En cap cas el notari no podrà autoritzar contractes en els quals s’incloguin clàusules declarades abusives per sentència ferma, i tampoc si no s’ha complert amb els requisits que marca la llei. Al registrador de la propietat, també se li encomana una tasca garantista.

Es prohibeix la venda de productes vinculats. És a dir, es prohibeix al banc que imposi al client paquets que obligatòriament han de contractar-se en bloc i vinculats a la concessió del crèdit, com per exemple la domiciliació de la nòmina, l’assegurança de la llar, una assegurança de vida, etcètera. Solament podran oferir-se paquets que es considerin beneficiosos per al client, sempre que els hagi autoritzat el Banc d’Espanya. No obstant això, sí que podran oferir-se al client els esmentats productes separadament a canvi d’una bonificació.

Per poder aplicar el venciment anticipat, s’eleven les quantitats que necessàriament han d’haver resultat impagades. Fins ara, era suficient l’impagament de tres quotes per poder aplicar-lo. Amb l’esmentada reforma, es diferencien dos períodes: el primer serà durant la primera meitat del contracte i es podrà executar quan es deixi de pagar el 2 per cent del principal, i el segon, durant la segona meitat del contracte, en què aquest percentatge s’incrementa fins al 4 per cent.

Amb això es té en consideració que, en aquesta segona fase, el client haurà pagat una suma important del total del crèdit. Quan les quotes mensuals siguin molt baixes, també s’estableix un límit temporal perquè es puguin acumular impagaments: nou mesos durant la primera meitat de la hipoteca i dotze mesos a partir de la segona. Aquestes disposicions s’aplicarien de forma retroactiva a partir del moment en què aprovin la norma les Corts.

En el tema de l’amortització anticipada, també s’introdueixen novetats. Actualment, s’estableix una comissió del 0,5 per cent o el 0,25 sobre la totalitat del préstec. A partir de la nova norma, s’aplicarà un tipus del 0,5 per cent durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, i d’un 0,25 per cent entre el tercer i el cinquè any; a partir d’aquell moment, no hi haurà cap penalització.

En les hipoteques de tipus fix, la comissió serà del 4 per cent durant els tres primers anys i del 3 per cent a partir de llavors. Val a destacar que les esmentades comissions s’aplicaran només sobre la quantia amortitzada, i no sobre el total del préstec, com es feia abans.