Clàusula terra i contractes de compravenda amb subrogació d’hipoteca

És possible que a l’hora de comprar un habitatge aquest tingui constituïda una hipoteca per la promotora immobiliària. Quan es dóna aquesta situació el comprador en qüestió té l’opció de subrogar-se en la posició deutora que ocupava la promotora i assumir part del pagament de l’esmentat préstec.

El més habitual en aquests casos és que, quan el comprador decideix subrogar-se en la posició del promotor, alhora constitueixi també una novació per ampliar el termini d’amortització i el capital del préstec, la qual cosa implica la intervenció de l’entitat bancària en l’esmentada operació.

No obstant, existeixen ocasions en les quals el comprador que se subroga no realitza cap novació, per la qual cosa en l’escriptura notarial tan sols intervenen el comprador i el promotor.

Com a conseqüència d’aquest últim supòsit, han sorgit controvèrsies mitjançant les quals ens hem preguntat si les entitats financeres tenen alguna obligació d’informar sobre l’existència de la clàusula terra en operacions en les quals no han tingut una intervenció directa o si és possible per part dels consumidors sol·licitar la nul·litat de la clàusula terra en aquests casos.

Aquestes qüestions han trobat una resposta clara i definitiva durant el mes de gener passat ja que el Tribunal Suprem s’ha pronunciat de manera molt concloent i reiterada sobre l’obligació de les entitats bancàries d’informar el consumidor sobre l’existència de la clàusula terra en els casos de subrogació en el préstec atorgat al promotor venedor de l’immoble. De fet, durant aquell període de temps s’han dictat fins a cinc sentències sobre la matèria (números 24/2018, 25/2018, 32/2018, 38/2018 i 42/2018).

Fins ara no existia cap criteri clar i consolidat sobre les obligacions que tenien les entitats bancàries en aquests casos de subrogació de consumidors en préstecs formalitzats per promotors. De fet, les entitats bancàries al·legaven, i així ho entenien determinades Audiències Provincials com la de Sevilla, que qui tenia l’obligació d’informar el comprador sobre el contingut del préstec hipotecari, inclosa l’existència de la clàusula terra, era la promotora que venia l’immoble hipotecat.

No obstant, el Tribunal Suprem reitera i conclou el que ja havia disposat en la Sentència 643/2017 del 24 de novembre del 2017 en la qual indicava que “el fet que el préstec hipotecari no sigui concedit directament al consumidor, sinó que aquest se subrogui en un préstec prèviament concedit al promotor que li ven l’habitatge, no eximeix l’entitat bancària de l’obligació de subministrar al consumidor informació que li permeti adoptar la seua decisió de contractar amb ple coneixement de la càrrega econòmica i jurídica que li suposarà subrogar-se com a prestatari en el préstec hipotecari, sense necessitat de realitzar una anàlisi minuciosa i detallada del contracte”. L’Alt Tribunal afirma que no és possible alliberar l’entitat bancària de la seua obligació d’informar sobre el contingut del préstec hipotecari i que per superar el control de transparència en la contractació amb consumidors l’entitat bancària ha d’atorgar al consumidor la informació precontractual suficient, ja que és just en aquella fase precontractual quan es pren la decisió de contractar.

Davant de tals circumstàncies, si vosaltres sou consumidors que us heu subrogat en un préstec hipotecari i esteu pensant de sol·licitar la nul·litat de la clàusula terra, us recomanem que poseu el vostre cas en mans d’un advocat que us assessori i pugui defensar els vostres drets.