Vademècum dels drets i deures dels propietaris de finques urbanes

Algunes són les disposicions que desgranaven la matèria jurídica dels titulars de finques urbanes, si bé en l’actualitat es troba subsumit pel Llibre V del Codi Civil de Catalunya que regula el règim jurídic de la Propietat Horitzontal.

El títol de constitució del Règim de Propietat Horitzontal ha de constar en escriptura pública, la qual cosa suposarà un desemborsament, tret que ho hagi realitzat el promotor, haver d’acudir davant d’un notari com a fedatari públic, contenint els extrems regulats a l’Art. 553.9 del Codi Civil català. Tot seguit, s’ha de procedir a la seua inscripció al Registre de la Propietat

Com a segon esglaó, el grup de propietaris ha de convocar una assemblea, elaborar uns estatuts i designar els òrgans que han de regir la Comunitat. Concretament cal elegir el president, el secretari, el tresorer i un parell de vocals. També acostuma a designar-se un administrador que, en alguns casos acostuma a ser extern i, en d’altres, el nomenament pot recaure en algun copropietari. Tot això haurà de ser transcrit al llibre d’actes o bé en altres sistemes habilitats per a aquesta finalitat.

La Comunitat, com qualsevol altre Ens, és subjecte de drets i obligacions. En aquesta línia, poden ser responsables civils pels danys que es causin a les coses o per lesions o mort de les persones. Aquesta responsabilitat assoleix no només terceres persones, sinó els mateixos comuners. D’aquí la necessitat que es concerti amb una companyia asseguradora la cobertura de totes les incidències de les quals pogués ser responsable la comunitat de propietaris.

Encara que es tracti de casos remots, el president, el secretari i l’administrador, també entrarien en responsabilitat, per la falta de convocatòria de les juntes de propietaris o bé per adoptar decisions contràries als Estatuts o al que s’ha previst per les normes legals i que pugui fer mal als propietaris.Contractació laboral.Hi ha Comunitats que tracten aquesta tema amb frivolitat i troben com a normal el fet de tenir una persona sense donar d’alta als Sistemes de la Seguretat Social a canvi de l’ús d’un habitatge antic i que no té els elements més bàsics d’higiene i salubritat. És un fatal error, perquè aquesta pràctica és completament il·legal. Si la comunitat té un empleat, de facto s’ha convertit en un empresari subjecte a tota la normativa laboral i de la Seguretat Social, per la qual cosa l’haurà de donar d’alta i cotitzar al Règim General com si fos un treballador més, tenint en compte si l’afecta algun conveni col·lectiu en referència al pagament de salaris. Per descomptat que també haurà de tenir-se en compte el règim de descansos, permisos, llicències, etc.

Pot donar-se el cas que els serveis de neteja i accessoris es contractin amb tercers. En aquests supòsits, hauran de comprovar que el personal estigui degudament afiliat a la Seguretat Social i que pagui puntualment les seues quotes, ja que en tractar-se d’un servei que afecta la mateixa activitat, en cas d’incompliment la responsabilitat és solidària, i es podria reclamar a la comunitat de propietaris el pagament de les esmentades quotes.