Novetats en el contracte de lloguer d'habitatge

El passat dia 19 de desembre del 2018, va entrar en vigor el Reial Decret-Llei 21/2018 de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Aquesta reforma arriba per atorgar més protecció a l’arrendatari davant de les noves situacions creades per societats i fons d’inversió que es dediquen al lloguer d’habitatge.

La normativa intenta oferir una solució a l’actual situació del mercat del lloguer d’habitatge, i reforça una mica més la figura de l’arrendatari davant de les pujades del lloguer, així com l’escassa oferta d’habitatge existent de lloguer al mercat immobiliari.

Les novetats que volem destacar d’aquesta nova llei són les següents:

–S’estableix un termini mínim de durada de l’arrendament d’habitatge de 5 anys (abans de les reforma era de 3 anys). Com a conseqüència, en el cas que es pactés una durada inferior al contracte, l’inquilí pot fer que l’arrendament es prorrogui fins a assolir els cinc anys. D’altra banda, quan el llogater sigui una persona jurídica, la pròrroga podrà allargar-se per l’inquilí fins als set anys.

–S’amplia la pròrroga tàcita fins a tres anys. Com a conseqüència d’aquest fet, una vegada que s’hagi assolit el mínim de durada de 5 anys de pròrroga obligada al llogater, es prorrogarà automàticament el contracte durant 3 anys més si cap de les parts no manifesta a l’altra que vol rescindir el contracte amb l’antelació mínima establerta.

–Es determina un màxim de 2 mensualitats de fiança, tret que es tracti de contractes de llarga durada. Com a conseqüència d’això, també es disminueixen les garanties que podien imposar-se fins ara a l’inquilí, de manera que, a partir dels sis mesos, l’arrendatari pot resoldre el contracte, i quedar d’aquesta manera limitada la penalització al màxim referit.

–Els procediments de desnonament podran ser suspesos quan existeixin indicis que habiten persones en situació de vulnerabilitat per tal de resituar els inquilins. En el mateix requeriment de pagament expedit pel jutjat s’haurà d’informar el demandat sobre el seu dret a sol·licitar ajuda als Serveis Socials. L’administració actuant haurà d’informar el jutge, que, si es dóna la situació referida, procedirà a acordar la suspensió per un mes en el cas que el llogater sigui una persona física i per dos mesos si és la persona en qüestió jurídica.

–També es preveu una exempció de l’Impost de Transmissions i Actes Jurídics documentats quan es tracti d’arrendaments d’habitatge estable i permanent, així com bonificacions en l’IBI d’un 95 per cent quan es tracti d’arrendaments amb renda de lloguer a preu limitat. Finalment, també es preveu un recàrrec en la quota de l’IBI de fins a un 50 per cent quan es tracti d’un “immoble desocupat amb caràcter permanent”. No obstant, la reforma ha estat criticada per l’OCU, entre altres qüestions, perquè no ha establert limitació del preu del lloguer, tal com molts esperaven, ni tampoc ha abordat la necessitat que hi hagi un increment de promoció immobiliària que comporti una oferta d’habitatge més gran per arrendar (contrarestant l’increment de preus). Un cop vist el panorama actual, i en el cas que us trobeu afectats per la reforma referida, us recomanem que acudiu a un advocat que pugui assessorar-vos i també defensar els vostres drets.