Ja és oficial: els veïns poden prohibir els pisos turístics al seu edifici mitjançant votació en junta

Les comunitats de veïns a Espanya tindran a partir d’avui, 3 d’abril de 2025, l’última paraula sobre la instal·lació de nous pisos turístics als seus edificis. La reforma de la Llei de Propietat Horitzontal impulsada pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana entra en vigor, atorgant als residents la potestat per autoritzar o vetar aquests allotjaments mitjançant votació en junta, un canvi normatiu que busca apoderar als propietaris davant la proliferació d’habitatges turístics.

Aquesta modificació legislativa, promoguda per la ministra Isabel Rodríguez en col·laboració amb ajuntaments i comunitats autònomes, estableix un nou procediment per a l’autorització de pisos turístics. A partir d’ara, serà obligatori comptar amb el vistiplau exprés dels residents, requerint-se el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

La nova normativa suposa un canvi significatiu respecte a la legislació anterior, ja que elimina la necessitat de modificar el títol constitutiu o els estatuts de la comunitat per restringir aquesta activitat, com venia establint la jurisprudència del Tribunal Suprem.

Impacte de l’auge dels pisos turístics a les ciutats espanyoles

El fenomen de l’habitatge turístic ha experimentat un creixement exponencial en els últims anys a Espanya, especialment en destinacions urbanes com Madrid, Barcelona, València o Màlaga. Aquest auge ha generat un intens debat sobre les seues conseqüències en la convivència veïnal i l’accés a l’habitatge per a residents locals.

La proliferació de pisos turístics ha estat assenyalada per diversos col·lectius com un dels factors que contribueixen a l’increment dels preus del lloguer convencional i a l’ennobliment de determinats barris cèntrics. A més, les molèsties ocasionades pel tràfec constant de visitants —sorolls, ús intensiu de zones comunes o problemes de seguretat— han motivat nombroses queixes per part de comunitats de veïns a tot Espanya.

En aquest context, la reforma legislativa busca dotar els residents de més capacitat de decisió, permetent-los regular l’impacte d’aquests allotjaments en el seu entorn immediat. "L’objectiu és equilibrar els interessos de tots els implicats, prioritzant el dret a l’habitatge i la qualitat de vida dels residents permanents", assenyalen fonts del Ministeri.

Registre obligatori per a habitatges d’ús turístic

De forma paral·lela a la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal, el Govern va posar en marxa a començaments de 2025 la Ventanilla Única Digital d’Arrendaments, una eina destinada a combatre el frau en els lloguers de curta durada i garantir el compliment de la normativa.

Aquest sistema, que entrarà en ple funcionament al juliol, obliga tots els propietaris d’habitatges destinats al lloguer de curta durada —tant turístic com temporal— a obtenir un número oficial de registre que acrediti la legalitat de la seua activitat. Sense aquest número, no podran oferir les seues propietats en plataformes digitals.

Encara que la implementació completa de la Ventanilla Única Digital no es produirà fins l’estiu, els propietaris han pogut sol·licitar el registre dels seus habitatges des del 2 de gener de 2025. Durant els primers tres mesos, s’han presentat 18.104 sol·licituds a tot el territori nacional, de les quals 8.787 (un 49%) han rebut ja el seu número de registre, 7.393 (41%) es troben en fase d’avaluació i les 1.924 (11%) han estat revocades per no complir els requisits establerts.

Com afecta aquesta reforma als pisos turístics ja existents?

Un aspecte important de la nova normativa és que se centra principalment en l’autorització de nous habitatges d’ús turístic, la qual cosa planteja interrogants sobre la situació dels allotjaments que ja estan en funcionament. Encara que la llei no estableix un règim transitori explícit, fonts jurídiques consultades apunten que els pisos turístics que operaven legalment abans de l’entrada en vigor de la reforma podrien mantenir la seua activitat, almenys fins que es produeixi un pronunciament judicial específic.

No obstant, les comunitats de propietaris que desitgin limitar o prohibir els pisos turístics ja existents als seus edificis tindran ara un marc legal més favorable per emprendre accions en aquest sentit, especialment si poden demostrar que les esmentades activitats causen molèsties significatives o alteren la convivència veïnal.

Quin procediment han de seguir les comunitats per autoritzar un pis turístic?

Perquè una comunitat de propietaris pugui autoritzar la instal·lació d’un habitatge d’ús turístic a l’edifici, serà necessari convocar una junta de propietaris específica en la qual s’abordi aquest punt. La votació requerirà el quòrum establert en la nova normativa: tres cinquenes parts del total de propietaris que representin, al seu torn, tres cinquenes parts de les quotes de participació.

L’acord adoptat haurà de quedar reflectit a l’acta de la reunió, document que el propietari interessat en destinar el seu habitatge a l’ús turístic haurà de presentar davant de les autoritats competents per obtenir la llicència o autorització corresponent. Aquest procediment suposa una garantia addicional per a les comunitats, ja que estableix un filtre previ a la tramitació administrativa.

Els experts en dret immobiliari recomanen a les comunitats que vulguin regular aquesta qüestió que actualitzin els seus estatuts per incloure disposicions específiques sobre els habitatges turístics, establint clarament les condicions i limitacions aplicables, sempre dins del marc legal vigent.

Balanç de l’impacte de l’habitatge turístic a Espanya

Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística, Espanya compta actualment amb més de 300.000 habitatges d’ús turístic registrats oficialment, encara que diverses estimacions eleven aquesta xifra per sobre de les 400.000 si s’inclouen aquelles que operen sense els permisos necessaris.

La distribució d’aquests allotjaments és molt desigual, concentrant-se principalment en destinacions costaneres tradicionals i grans ciutats. En alguns barris cèntrics de Madrid, Barcelona o Màlaga, la densitat de pisos turístics supera el 20% del parc total d’habitatges, la qual cosa ha portat a diversos ajuntaments a establir moratòries o zones d’especial protecció.

Amb l’entrada en vigor d’aquesta reforma, Espanya s’afegeix a altres països europeus com Portugal, Itàlia o França, que ja han implementat mesures similars per a regular l’impacte dels habitatges turístics a les seues ciutats, buscant un equilibri entre el desenvolupament de l’economia turística i la protecció del dret a l’habitatge.