Las comunidades de propietarios deben pagar por daños en terrazas de uso privado en algunos casos
Una sentencia del Supremo ordena a una comunidad reembolsar la reparación de la cubierta del edificio que soportó un solo vecino
La fachada del Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo (TS) ha dado la razón a un vecino de Getxo (Vizcaya) al fijar que las comunidades de propietarios deben pagar por los daños en terrazas de uso privado cuando éstos sean causados por problemas estructurales del edificio. En este caso, los magistrados han condenado a una comunidad de propietarios a pagar los 11.209 euros que le costó a un vecino reparar la tela asfáltica de la cubierta del edificio por unos daños que fueron ocasionados por filtraciones; ello al entender que el techo es un elemento común de la propiedad.
El tribunal ha llegado a esta conclusión tras haber estudiado a quién corresponde abonar las reparaciones cuando se trata de terrazas de uso privativo de un vecino que son al mismo tiempo elemento común por su carácter estructural de cubierta. En la sentencia, explica que la respuesta varía según cada caso, dependiendo de cuál sea la razón de la avería. Indica que si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario; pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.
En 16 folios, la Sala de lo Civil precisa que las terrazas son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, pero apunta que "lo que no es posible" es "atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa".
En la resolución, de la que ha sido ponente el magistrado Pedro José Vela, el Supremo recalca que el hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica –que asegura la impermeabilización del edificio y que se encuentre bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta– determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios. Así las cosas, concluye que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad.
El caso del estudio
En el asunto concreto examinado, el propietario de una vivienda –que incluye una terraza aneja que coincide con la cuarta parte de la cubierta del inmueble– solicitó a la comunidad que arreglase su terraza por encontrarse deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. La junta de propietarios acordó no atender la petición del comunero porque consideró que, según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza todos los gastos de conservación y reparación, lo que incluía impedir las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores.
El propietario afectado hizo el arreglo y lo pagó, y posteriormente recurrió a los tribunales. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que, a pesar de que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una concreta zona que era elemento común –a causa de su deficiente impermeabilización y conservación– y que el importe reclamado correspondía solo a la reparación de esa concreta zona, las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario usuario de la terraza y no a la comunidad. Disconforme con dicha resolución, el hombre llevó su caso ante la Audiencia de Vizcaya, que tampoco le dio la razón, por lo que finalmente ha llegado hasta el Tribunal Supremo, que ha estimado su recurso y ha condenado a la comunidad de propietarios.
Los magistrados señalan que en las terrazas que a su vez sirven de cubierta, "si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro". Por contra, el Supremo fija que en los casos en los que las humedades provienen del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será el propietario quien esté obligado a la ejecución de la reparación.
