La insostenible fiscalidad inmobiliaria

EL sistema legal que nos hemos dado permite que en los diversos ámbitos con capacidad normativa se legisle sin tener en cuenta el resultado final que conlleve. El Estado, la Comunidad Autónoma y el Municipio pueden elaborar, aprobar y ejecutar las normas correspondientes a sus respectivos ámbitos competenciales sin estar obligados a velar por lo que su suma suponga para el ciudadano. La tributación de los inmuebles urbanos está siendo el paradigma de esa operativa que determina una carga fiscal insoportable. Con ello, amén de dificultar la vida de personas y familias, se está impidiendo un sostenible y equilibrado desarrollo del mercado inmobiliario, tan necesario para el propio desarrollo social y económico del país. En este momento, un inmueble urbano está gravado de forma directa por el Estado, mediante el IRPF, bien sea por los alquileres que se obtengan o por el procedimiento de imputación de rentas para aquellos que ni sean vivienda habitual ni estén arrendados. Esta imputación supone crear la ficción de que el contribuyente percibe unos ingresos derivados de una propiedad que no sólo no los genera, sino que le supone un importante gasto. Para ello, no se tiene en cuenta el motivo por qué dicho inmueble no produzca renta alguna. El Impuesto de Patrimonio grava también la mera titularidad del inmueble cuando se cumple el mínimo, cada vez menor, para tributar en tal impuesto. La naturaleza de este tributo conlleva la obligación de pago por la mera tenencia, por lo que en nada la modifica el hecho de que el inmueble en cuestión no genere renta alguna. La imposición directa se completa con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que supone una carga fiscal demorada al respectivo supuesto, pero que debe ser contabilizada también en la carga fiscal que el inmueble soporta. Este tributo tiene actualmente un tratamiento muy diferenciado en función de cada Comunidad Autónoma, lo que determina que las inversiones inmobiliarias sean más o menos atractivas en función de su ubicación fiscal. La imposición indirecta viene configurada esencialmente por los impuestos autonómicos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El ITP aplicable a las transmisiones lucrativas varía en su porcentaje en las distintas Comunidades, pudiendo alcanzar un elevado 10% del valor de la transmisión en algunas, como Catalunya. La tributación de carácter local tiene hoy una entidad muy destacada, formada por el IBI y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo Urbano (plusvalía). El IBI se ha venido convirtiendo en una muy pesada carga, sucesivamente incrementada sin tener en cuenta la existencia de una profunda crisis inmobiliaria. Esto produce auténticos despropósitos fiscales, como puede ser la tributación de los solares en poblaciones sin demanda, como es el caso de la que nos encontramos. Tampoco este tributo tiene en cuenta los ingresos que pueda producir el inmueble, por lo que grava la mera existencia o tenencia del mismo y puede alcanzar un coeficiente cercano al 1% de su teórico valor (0’858% en Lleida). La plusvalía municipal, impuesto que se hace efectivo en el momento de la transmisión del inmueble por cualquier causa, se suma a la tributación que podemos considerar como demorada pero muy gravosa. La condición de propietario o de arrendatario es ostentada por la generalidad de los contribuyentes, lo que hace que la fiscalidad inmobiliaria debiera considerar la suma de las cargas impositivas de cada administración que recaen finalmente sobre los mismos contribuyentes. No tener en cuenta el esfuerzo fiscal global exigido para cada inmueble determina la injusta y anómala situación que se padece. Es urgente la revisión de un modelo fiscal que permite una descabellada acumulación de impuestos como la aquí resumida.