Los gastos de la hipoteca: otra cláusula abusiva

Al contratar un préstamo hipotecario se generan una serie de gastos, que son: la factura de la notaría, la del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El total de esos costes varía de un caso a otro, pero en una hipoteca media de 150.000 € puede ascender a unos 3.000 € aproximadamente. Según datos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se calcula que son alrededor de 6 millones las hipotecas afectadas, lo que supondría un coste de 18.000 M € para los bancos. Habitualmente, entre las cláusulas de los préstamos hipotecarios, se establecía que quien los asumiría sería el solicitante del préstamo (prestatario), generándose un desequilibrio que perjudicaba al consumidor.

El Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, declaró abusivas las cláusulas por las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, por entender que deberían ser ellos quienes las asumieran, al menos parcialmente. Estas cláusulas son abusivas porque las entidades financieras son las principales interesadas en documentar e inscribir en registros públicos la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, pues ello les permite acudir a un procedimiento de ejecución especial en caso de incumplimiento del contrato. Además, la referida sentencia consideró que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debía ser costeado por el Banco o entidad prestamista. Lo importante es que a raíz de dicho fallo judicial los bancos deberán reintegrar lo abonado por dichos conceptos al prestatario. A esta resolución le han seguido otras que declaran nula, por abusiva, la cláusula que traspasa todos los gastos de constitución al consumidor de estos productos. Así, como ejemplo, citamos la dictada por un Juzgado de Granollers que ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca y ha condenado a la entidad bancaria a devolver 3.371 € de gastos e impuestos derivados del préstamo, al entender que ambas partes debían pagarlos de forma “equitativa”. Cabe aclarar que los gastos que se podrán reclamar son únicamente los correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no los de la compraventa, en el caso que hubiera habido. Con el objeto de evitar un colapso de demandas en los Juzgados, se están buscando por diversas entidades posibles mecanismos que ofrezcan una solución (arbitrajes, mediación…).

En el futuro habremos de estar pendientes del rumbo que tomarán dichas iniciativas. Advertir que, aquellas personas que se vean afectadas por dicha cláusula abusiva, pueden reclamar a sus entidades bancarias en el término de 4 años, a contar desde el día siguiente a la fecha de la sentencia de 23 de diciembre de 2015 dictada por el Tribunal Supremo (es decir, antes del día 24 de diciembre de 2019) el reintegro de aquellas cantidades. En el supuesto de que se vea afectado por dicha situación, le aconsejamos que acuda a un profesional que pueda informarle sobre cómo puede hacerlo y cuáles son las vías más indicadas para reclamar estos gastos.