Novedades de la nueva Ley Hipotecaria

El Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario comporta una reforma de la legislación hipotecaria. La finalidad es ofrecer mayor protección a los consumidores, así como “preservar la cultura del pago”. Con esta norma pretende darse cumplimiento a la directiva europea 2014/17/UE. La Comisión Europea denunció a España, junto a Croacia, Chipre y Portugal, ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por no haber incorporado completamente la normativa comunitaria antes del 21 de marzo de 2016. Se espera que en poco tiempo el Consejo de Estado apruebe dicho anteproyecto.

Las novedades más destacadas que incluye esta nueva regulación generaran importantes modificaciones tanto en la tramitación de los créditos como durante la vigencia de los mismos. Destacamos las siguientes:

El banco deberá ofrecer toda la documentación a su cliente siete días antes de que se vaya a firmar la hipoteca. Con esa documentación el cliente deberá efectuar una primera visita gratuita al notario, para que pueda resolver sus dudas. Solamente en la segunda visita al notario podrá formalizarse el contrato de hipoteca. Es responsabilidad expresa del notario certificar que el cliente es consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. En ningún caso el notario podrá autorizar contratos en los que se incluyan cláusulas declaradas abusivas por sentencia firme, tampoco si no se ha cumplido con los requisitos que marca la ley. Al registrador de la propiedad también se le encomienda una labor garantista.

Se prohíbe la venta de productos vinculados. Es decir, se prohíbe al banco que imponga al cliente paquetes que obligatoriamente han de contratarse en bloque y vinculados a la concesión del crédito, tales como la domiciliación de la nómina, seguro del hogar, seguro de vida, etc. Solamente podrán ofrecerse paquetes que se consideren beneficiosos para el cliente, siempre y cuando los haya autorizado el Banco de España. No obstante, sí que podrá ofrecerse al cliente dichos productos separadamente a cambio de una bonificación.

Para poder aplicar el vencimiento anticipado se elevan las cantidades que necesariamente han de haber resultado impagadas. Hasta ahora era suficiente el impago de tres cuotas para poder aplicarlo. Con dicha reforma se diferencian dos periodos, el primero será durante la primera mitad del contrato y se podrá ejecutar cuando se deje de pagar el 2 por ciento del principal y el segundo durante la segunda mitad del contrato, este porcentaje se incrementa hasta el 4 por ciento. Con ello se tiene en consideración que en esta segunda fase el cliente habrá pagado una suma importante del total del crédito. Cuando las cuotas mensuales sean muy bajas, también se establece un límite temporal para que se puedan acumular impagos: nueve meses durante la primera mitad de la hipoteca y doce meses a partir de la segunda. Estas disposiciones se aplicarían de forma retroactiva a partir del momento en que aprueben la norma las Cortes.

En el tema de la amortización anticipada también se introducen novedades. Actualmente se establece una comisión del 0,5 por ciento o el 0,25 sobre la totalidad del préstamo. A partir de la nueva norma se aplicará un tipo del 0,5% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, y de un 0,25% entre el tercer y el quinto año, y a partir de ese momento no habrá ninguna penalización. En las hipotecas a tipo fijo, la comisión será del 4% durante los tres primeros años y del 3% a partir de entonces. A destacar que dichas comisiones se aplicarán solamente sobre la cuantía amortizada, y no sobre el total del préstamo como se hacía antes.