Cláusula suelo y contratos de compraventa con subrogación de hipoteca

Es posible que a la hora de comprar una vivienda esta tenga constituida una hipoteca por la promotora inmobiliaria. Cuando se da esta situación el comprador en cuestión tiene la opción de subrogarse en la posición deudora que ocupaba la promotora y asumir parte del pago de dicho préstamo.

Lo más habitual en estos casos es que, cuando el comprador decide subrogarse en la posición del promotor, al mismo tiempo constituya también una novación para ampliar el plazo de amortización y el capital del préstamo, lo cual implica la intervención de la entidad bancaria en dicha operación.

No obstante, existen ocasiones en las que el comprador que se subroga no realiza ninguna novación por lo que en la escritura notarial tan solo intervienen el comprador y el promotor.

Como consecuencia de este último supuesto, han surgido controversias por las que nos hemos preguntado si las entidades financieras tienen alguna obligación de informar sobre la existencia de la cláusula suelo en operaciones en las que no ha tenido una intervención directa o si es posible por parte de los consumidores solicitar la nulidad de la cláusula suelo en esos casos.

Esas cuestiones han encontrado una respuesta clara y definitiva durante el pasado mes de enero ya que el Tribunal Supremo se ha pronunciado de manera muy concluyente y reiterada sobre la obligación de las entidades bancarias de informar al consumidor sobre la existencia de la cláusula suelo en los casos de subrogación en el préstamo otorgado al promotor vendedor del inmueble. De hecho, durante ese período de tiempo se han dictado hasta cinco sentencias sobre la materia (números 24/2018, 25/2018, 32/2018, 38/2018 y 42/2018).

Hasta ahora no existía un criterio claro y consolidado acerca de las obligaciones que tenían las entidades bancarias en estos casos de subrogación de consumidores en préstamos formalizados por promotores. De hecho, las entidades bancarias alegaban, y así lo entendían determinadas Audiencias Provinciales como la de Sevilla, que quien tenía la obligación de informar al comprador sobre el contenido del préstamo hipotecario, incluida la existencia de la cláusula suelo, era la promotora que vendía el inmueble hipotecado.

No obstante, el Tribunal Supremo reitera y concluye lo que ya había dispuesto en la Sentencia 643/2017 de 24 de noviembre de 2017 en la que indicaba que “el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato”.

El Alto Tribunal afirma que no es posible liberar a la entidad bancaria de su obligación de informar sobre el contenido del préstamo hipotecario y que para superar el control de transparencia en la contratación con consumidores la entidad bancaria debe otorgar al consumidor la información precontractual suficiente, pues es justo en esa fase precontractual cuando se toma la decisión de contratar.

Ante tales circunstancias, si usted es un consumidor que se ha subrogado en un préstamo hipotecario y está pensando en solicitar la nulidad de la cláusula suelo, le recomendamos que ponga su caso en manos de un abogado que le asesore y pueda defender sus derechos.