¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

Muchos titulares de una hipoteca se preguntan cuándo es un buen momento para devolver de forma adelantada el dinero al banco. Aunque a priori reducir la deuda siempre parece una buena idea, lo cierto es que conviene tener en cuenta varios factores. Por ejemplo, si con la amortización queremos reducir las cuotas mensuales o el plazo del préstamo, si el banco aplica comisión o el ahorro de intereses que vamos a conseguir con la operación.

A grandes rasgos, existen dos formas diferentes de amortizar una hipoteca: reducir las cuotas mensuales, pagando menos cada mes, aunque los pagos se deben realizar durante más tiempo (con lo que los intereses que se pagan al final son mayores) o reducir el plazo de devolución. En este caso, lo que se hace es pagar más cada mes. Esta alternatva permite reducir los intereses que se pagan por el préstamo y que la devolución completa de la hipoteca se realice en menos tiempo.

En teoría, pues, el mejor momento para amortizar una hipoteca es al principio, ya que la amortización adelantada permite pagar menos intereses por la hipoteca. No obstante, este no es el único factor que debemos tener en cuenta a la hora de tomar la decisión de si nos interesa o no llevar a cabo la amortización adelantada de una parte de la hipoteca.

Otro factor esencial que no se puede pasar por alto en el caso de las hipotecas a tipo variable es el tipo de referencia del préstamo (en el caso de España, el más habitual es el euríbor) que va a determinar gran parte de los intereses que pagamos por un préstamo. En el caso de que este indicador esté bajo, el importe que nos vamos a ahorrar con una amortización adelantada va a ser reducido y puede que no compense llevar a cabo esta operación. Sin embargo, si el euríbor esté alto y tenemos la posibilidad de realizar una amortización de la hipoteca, podemos reducir considerablemente los intereses que paguemos por el préstamo.

Además de los factores anteriores, otro elemento que hay que tener en cuenta si se está pensando en amortizar hipoteca es la comisión asociada a esta operación. Desde que en 2019 entró en vigor una nueva ley hipotecaria, las comisiones por amortización se han reducido considerablemente.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización máxima que puede aplicar el banco es de un 2% si el pago adelantado se produce durante los 10 primeros años del préstamo, mientras que se reduce hasta el 1,5% a partir de ese momento.

En el caso de las hipotecas variables, la comisión máxima es del 0,25% si la amortización se produce en los tres primeros años, y el porcentaje se reduce hasta el 0,15% si el pago se realiza los dos años siguientes. A partir del quinto año, el banco no puede penalizar la cancelación anticipada. 

Se trata de comisiones pequeñas. Sin embargo, es importante tenerlo en cuenta antes de tomar la decisión de amortizar una hipoteca o no hacerlo. Por ejemplo, si estamos en el noveno año del préstamo fijo, quizás nos interese esperar un poco más antes de realizar la devolución. O si el euríbor está muy bajo y los intereses que pagamos por la hipoteca son reducidos, puede que no nos interese aplazar la amortización.