Ya es oficial: los vecinos pueden prohibir los pisos turísticos en su edificio mediante votación en junta

Las comunidades de vecinos en España tendrán a partir de hoy, 3 de abril de 2025, la última palabra sobre la instalación de nuevos pisos turísticos en sus edificios. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana entra en vigor, otorgando a los residentes la potestad para autorizar o vetar estos alojamientos mediante votación en junta, un cambio normativo que busca empoderar a los propietarios frente a la proliferación de viviendas turísticas.

Esta modificación legislativa, promovida por la ministra Isabel Rodríguez en colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas, establece un nuevo procedimiento para la autorización de pisos turísticos. A partir de ahora, será obligatorio contar con el visto bueno expreso de los residentes, requiriéndose el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La nueva normativa supone un cambio significativo respecto a la legislación anterior, ya que elimina la necesidad de modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad para restringir esta actividad, como venía estableciendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Impacto del auge de los pisos turísticos en las ciudades españolas

El fenómeno de la vivienda turística ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años en España, especialmente en destinos urbanos como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. Este auge ha generado un intenso debate sobre sus consecuencias en la convivencia vecinal y el acceso a la vivienda para residentes locales.

La proliferación de pisos turísticos ha sido señalada por diversos colectivos como uno de los factores que contribuyen al incremento de los precios del alquiler convencional y a la gentrificación de determinados barrios céntricos. Además, las molestias ocasionadas por el trasiego constante de visitantes —ruidos, uso intensivo de zonas comunes o problemas de seguridad— han motivado numerosas quejas por parte de comunidades de vecinos en toda España.

En este contexto, la reforma legislativa busca dotar a los residentes de mayor capacidad de decisión, permitiéndoles regular el impacto de estos alojamientos en su entorno inmediato. "El objetivo es equilibrar los intereses de todos los implicados, priorizando el derecho a la vivienda y la calidad de vida de los residentes permanentes", señalan fuentes del Ministerio.

Registro obligatorio para viviendas de uso turístico

De forma paralela a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno puso en marcha a principios de 2025 la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, una herramienta destinada a combatir el fraude en los alquileres de corta duración y garantizar el cumplimiento de la normativa.

Este sistema, que entrará en pleno funcionamiento en julio, obliga a todos los propietarios de viviendas destinadas al alquiler de corta duración —tanto turístico como temporal— a obtener un número oficial de registro que acredite la legalidad de su actividad. Sin este número, no podrán ofertar sus propiedades en plataformas digitales.

Aunque la implementación completa de la Ventanilla Única Digital no se producirá hasta el verano, los propietarios han podido solicitar el registro de sus viviendas desde el 2 de enero de 2025. Durante los primeros tres meses, se han presentado 18.104 solicitudes en todo el territorio nacional, de las cuales 8.787 (un 49%) han recibido ya su número de registro, 7.393 (41%) se encuentran en fase de evaluación y 1.924 (11%) han sido revocadas por no cumplir los requisitos establecidos.

¿Cómo afecta esta reforma a los pisos turísticos ya existentes?

Un aspecto importante de la nueva normativa es que se centra principalmente en la autorización de nuevas viviendas de uso turístico, lo que plantea interrogantes sobre la situación de los alojamientos que ya están en funcionamiento. Aunque la ley no establece un régimen transitorio explícito, fuentes jurídicas consultadas apuntan a que los pisos turísticos que operaban legalmente antes de la entrada en vigor de la reforma podrían mantener su actividad, al menos hasta que se produzca un pronunciamiento judicial específico.

No obstante, las comunidades de propietarios que deseen limitar o prohibir los pisos turísticos ya existentes en sus edificios tendrán ahora un marco legal más favorable para emprender acciones en este sentido, especialmente si pueden demostrar que dichas actividades causan molestias significativas o alteran la convivencia vecinal.

¿Qué procedimiento deben seguir las comunidades para autorizar un piso turístico?

Para que una comunidad de propietarios pueda autorizar la instalación de una vivienda de uso turístico en el edificio, será necesario convocar una junta de propietarios específica en la que se aborde este punto. La votación requerirá el quórum establecido en la nueva normativa: tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.

El acuerdo adoptado deberá quedar reflejado en el acta de la reunión, documento que el propietario interesado en destinar su vivienda al uso turístico tendrá que presentar ante las autoridades competentes para obtener la licencia o autorización correspondiente. Este procedimiento supone una garantía adicional para las comunidades, ya que establece un filtro previo a la tramitación administrativa.

Los expertos en derecho inmobiliario recomiendan a las comunidades que quieran regular esta cuestión que actualicen sus estatutos para incluir disposiciones específicas sobre las viviendas turísticas, estableciendo claramente las condiciones y limitaciones aplicables, siempre dentro del marco legal vigente.

Balance del impacto de la vivienda turística en España

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, España cuenta actualmente con más de 300.000 viviendas de uso turístico registradas oficialmente, aunque diversas estimaciones elevan esta cifra por encima de las 400.000 si se incluyen aquellas que operan sin los permisos necesarios.

La distribución de estos alojamientos es muy desigual, concentrándose principalmente en destinos costeros tradicionales y grandes ciudades. En algunos barrios céntricos de Madrid, Barcelona o Málaga, la densidad de pisos turísticos supera el 20% del parque total de viviendas, lo que ha llevado a varios ayuntamientos a establecer moratorias o zonas de especial protección.

Con la entrada en vigor de esta reforma, España se suma a otros países europeos como Portugal, Italia o Francia, que ya han implementado medidas similares para regular el impacto de las viviendas turísticas en sus ciudades, buscando un equilibrio entre el desarrollo de la economía turística y la protección del derecho a la vivienda.